تشکل های تعاونی پاسخی مناسب به معضل مسکن و حاشیه نشینی

نوشته : دکتر ام . ال . خورانا

مدیر عامل اتحادیه ملی تعاونیهای مسکن کشور هندوستان

و دبیر کل فدراسیون بین المللی تعاونی های مسکن

 آسیا و اقیانوسیه

ویراستار : سعید معادی

پیش گفتار :

مشکل دیرینه مسکن در کشور ما ، به ویژه در شهرهای بزرگ به دفعات دستگاه های مختلف، اعم از اجرایی، نظارتی و برنامه ریزی را به اتخاذ تصمیمات و تدوین و اجرای طرح های متفاوت رهنمون ساخته است که علیرغم حسن ظن و تلاش دست اندرکاران ، کمتر شاهد حل پایدار آن بوده ایم و در عمل گاه تخفیف های دوره ای و گاه حتی تاثیرات منفی ناشی از این تصمیمات و تعمیق هر چه بیشتر این معضل را به عین دیده ایم که اين علت شاید در قائل شدن به نقش مشکل گشای صرف برای دولت و نادیده گرفتن توان بخش های خصوصی و تعاونی اقتصاد در حل این مشکل مي باشد.

اما اکنون شاهد تلاش دولت نهم در بکارگیری تمامی نیروها و ارکان جامعه برای حل پایدار این مشکل هستیم که در این باب می توان به آئین نامه اجرایی بند "د" تبصره (6) قانون بودجه سال 1386 پیشنهادی توسط وزارت خانه های مسکن و شهرسازی ، تعاون و صنایع و معادن به همراه سازمان مدیریت و برنامه ریزی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اشاره کرد که در مفاد آن بر حضور فعال تعاونی ها و راهکارهایی چون تسهیل واگذاری و اجاره به شرط تملیک اراضی دولتی به تعاونی های مسکن ساز و موجر و تکلیف شهرداریها  به آماده سازی زمین تاکید شده است. در این آئین نامه مضاف بر تاکید روی تولید صنعتی ساختمان و نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری و تامین اعتبار پروژه های مرتبط و اعطای وام های ارزان قیمت به انبوه سازان و تعاونی های مسکن مجری ، به حضور دستگاه های آموزشی و تحقیقاتی نظیر وزارت علوم و تحقیقات برای تربیت کادر متخصص کارآمد شهرساز و مسکن ساز و پرورش محققین صاحب نظر اشاره و سعی شده تا تمامی جوانب قضیه دیده شود که از این بابت جا دارد از دولت خدمت گزار تشکر و قدردانی شود .

هر گاه به ابعاد معضل مسكن در ايران بنگريم و به راهكارهاي متفاوت و عديده اي كه طي دهه هاي اخير براي غلبه بر اين مشكل در پيش گرفته شده است ، توجه نمائیم ا‌ين نتيجه گيري دور از ذهن نمي نمايد كه دو بخش دولتي و خصوصي در حل و فصل پايدار مشكل چندان موفق نبوده اند كه علت را بايد در ماهيت قضيه جستجو كرد. از طرفي ، دولتي را طي دهه ها تجربه كرده ايم كه روز به روز بزرگتر شده و بر وظايف و مسئوليت هاي اجرايي خود افزوده است که به حجم مسئوليت هايي منتهی شده که از حد و توان دولت فراتر و دست و پا گير مي باشد . ورود به حوزه اجرا در باب پرو‍ژه هايي چون مسكن علاوه بر تجميع و تجهيز سرمايه به عزم ملي و حضور گسترده مردمي نياز دارد ، حضوري كه به صورت دستوري و از بالا به پائين ، ناممكن و غير عملي است . دولت به تنهايي نمي تواند در اين زمينه موفق عمل كند چنان چه تجربه ساليان گذشته ثابت كرده است . از طرف دیگر بخش خصوصي به دليل ماهيت منفعت طلبي آن ، مشكلات خاصي را در اين عرصه پديد آورده است كه از آن جمله مي توان به گراني قيمت مسكن و اجاره بهاي آن و وجود واحدهاي مسكوني خالی از سکنه در مقياس وسيع و به ويژه در سطح شهرهاي بزرگ اشاره كرد . بخش تعاون در كنار دو بخش ديگر اقتصادي مي تواند در اين زمينه مشكل گشا باشد و چنان چه از محتواي مصوبه دولت مشهود است تاکید بر اين نكته حاصل آمده است . اما اين كه كيفيت حضور بخش تعاون در حل معضل ملي مسكن چگونه باشد مسئله اي است كه جاي تامل دارد و شايد هر گاه در اين چگونگي تعقل لازم صورت نگيرد توفيقي نيز در نهايت حاصل نيايد كه علاوه بر اتلاف نيرو و هزينه ، سابقه اي منفي نيز براي بخش تعاون ايجاد گردد . در اين جا است كه ديدن نقشي فراخور جايگاه صندوق تعاون كشور به عنوان يكي از اركان مهم بخش تعاون الزامي مي نمايد .

صندوق تعاون به عنوان تنها موسسه اعتباري بخش تعاون كشور با توجه به سال ها تجربه در زمينه تعامل با تشكل هاي مختلف تعاونی و از جمله تعاوني هاي مسكن مي تواند نقشي مثبت در اجراي موفق طرح هايي از اين دست ايفاء‌كند كه هر گاه بخواهيم از تمامي ظرفيت هاي موجود براي فائق آمدن بر معضلی كه بي اغراق جنبه ملي به خود گرفته است استفاده كنيم ديدن جايگاهي فراخور امكانات و تجارب آن عقلایی است . وجود 2000 نفر نیروی مجرب که غالب آنان دارای تحصیلات عالی دانشگاهی هستند و سالیان متمادی در خدمت تعاونی ها و اعطای تسهیلات به آنها بوده اند مبین این مدعی است به ویژه آن که هم اکنون این موسسه به دلیل عملکرد مثبت به عنوان گزینه ای اصلح برای ایجاد بانک توسعه تعاون در دستور کار مجلس و دولت قرار دارد .

اما شرایط مسکن در کشور ما علیرغم مشخصه های خاص آن کاملاً منحصر به فرد نیست و در کشورهای دیگر و به ویژه کشورهای در حال توسعه می توان شرایط مشابهی را لحاظ کرد كه با بهره گيري از تجارب دیگران مي توان در حل این معضل و صرفه جويي در هزینه و زمان به نتايج قابل قبولي دست يافت .

ترجمه متنی که به دنبال می آید تجربه کشور هندوستان تقریباً یک میلیارد نفری است که سال ها دولت آن سعی داشته است با اجرای برنامه های مختلف بر معضل مسکن میلیون ها حاشیه نشین بی بضاعت فائق آید و اکنون بعد از تجارب بسیار چند سالی است که با بها دادن به بخش تعاون و به صحنه آوردن تعاونی های موجر و مسکن ساز به ویژه در کلان شهرهایی نظیر "دهلی" در صدد تجربه راهکارهای نوین و ابتکاری است .

هندوستان کشوری است كه در گیر معضلات متعدد از قبیل کمبود مسکن و فقر و بیکاری مي باشد . برآورد اداره آمار و برنامه ریزی این کشور در سال 2001 حاكي از وجود بیش از 20 میلیون خانوار هندی فاقد مسکن مناسب و 35 میلیون نفر بیکار داشت و این که 260 میلیون نفر زیر خط فقر زندگی می کردند ، به طوری که از تامین غذا و مایحتاج روز مره برای حفظ بقای خود ناتوان بودند. گزارش ها بیانگر سکونت بیش از 40 میلیون نفر در حاشیه 607 شهر در شرایط غیر استاندارد بود . آنان فاقد تسهیلات اولیه زندگی و بهداشت و آموزش بودند و سقف مناسبی برای زندگی نداشتند . خلاصه آن که در هندوستان ، حاشیه نشینان شهرها با معضلات متعددی نظیر فقر ، عدم امکان دسترسی به حداقل مسکن و امکانات اولیه زندگی و انواع معضلات اجتماعی و فرهنگی رو به رو هستند.

در این جا ما نیازمند رویکردی متناسب برای توسعه همه جانبه زندگی حاشیه نشینان و مردم فقیر شهرها هستیم به طوری که نه تنها به ایجاد حداقل مسکن برای زندگی آنان منتهی گردد ، بلکه به اصلاح شرایط زندگی و دسترسی به امکانات اولیه و ایجاد فرصت های لازم برای خود اشتغالی بیانجامد . به عنوان اولین قدم ، این قشر از مردم نیازمند سازمان یافتن در نهادی مانند تعاونی هستند به طوری که از طریق بهره گيري از اقدامات جمعی و داوطلبانه ،‌ توانایی لازم را برای حل معضلات خود بیابند.

اتحادیه ملی تعاونی های مسکن هندوستان (NCHF) که دستور کارش هماهنگی و ترویج فعالیت های خانه سازی تعاونی در سطح کشور است همواره مترصد یافتن راه های مناسب برای حل معضلات فوق الذکر می باشد و به عنوان راهی برای حل این مشکل به فکر توانمند سازی فقرا و حاشیه نشینان شهرها از طریق برنامه های متنوع توسعه ای و با استفاده از ساز و کار تعاونی است . هر یک از تعاونی های تحت پوشش این اتحادیه ، اعضا و مدیریت خاص خود را دارد و با توجه به شرایط ، ایده آل ترین تشکیلات برای ایجاد تسهیلات لازم و از جمله مسکن برای اعضایش محسوب می شود .

دولت هندوستان از طریق اجرای برنامه های مختلف فقرزدایی ، راهبردهای مختلفی را به منظور حل این معضلات تجربه می کند که می توان برای مثال به برنامه (VAMBAY) اشاره کرد که هدف از اجرای آن ایجاد و یا بهینه سازی شرایط مسکن آن دسته از حاشیه نشینان شهری است که زیر خط فقر زندگی می کنند .

دولت مرکزی از طریق اجرای یک برنامه فراگیر حداقل (CMP) متعهد به نوسازی مناطق شهری و ایجاد مسکن در مناطق شهری متناسب با نیازهای حاشیه نشینان است و با تمسک به اهرم های مختلف نظیر بخشودگی های مالیاتی ، اصلاح قوانین مالک و مستاجر و ایجاد عزم ملی برای حل این معضل و همچنین وضع قوانین مکمل در جهت حل این مشکل گام بر می دارد .

تجارب نشان می دهد که برنامه های دولتی که در این ارتباط در گذشته اجرا شده از چندان توفیقی برخوردار نبوده اند چرا که با گروه های هدف تناسب نداشته است . مورد "دهلی" مثال خوبی است . در گذشته برنامه های بسیاری برای بخش های فقیر نشین این کلان شهر شامل طرح های توسعه و کمک های مالی اجرا شده است . با این وجود این برنامه ها از موفقیت چندانی برخوردار نبوده است چرا که محل اجرای طرح ها با مناطق حاشیه نشین فاصله داشته و حاشیه نشینان به دلیل عدم بضاعت کافی برای رفت و آمد روزانه از آنها چنان که باید و شاید استفاده نمی کردند . همچنین زنانی که برای معاش به مشاغلی چون دست فروشی عادت داشته و یا در مناطق پر ساخت و ساز به مشاغل خدماتی مشغول بودند در محل های جدید نمی توانستند مشاغل مشابه پیدا کنند ؛ شرایطی که آنان را وا می داشت تا از این مناطق خارج شوند و به اماکن سابق خود برگردند.

با وجود نرخ های پائین موفقیت ، دولت متعهد است که طی 5 تا 7 سال از طریق بازنگری و به روز کردن طرح های توسعه ، مناطق محروم و فقیرنشین شهرهایی چون دهلی را برچینند بی آنکه سکنه آن مجبور شوند بار دیگر به حاشیه شهر مهاجرت کنند .

حجم بزرگ معضلات فقرای ساکن حاشیه شهرها ، نشان دهنده آن است که دولت به تنهایی نمی تواند همه این مشکلات را حل کند و به نظر می رسد ساز و کار تعاونی راهکار مناسبی باشد که با به عضویت در آمدن حاشیه نشینان و به صحنه آوردن آنان و تلاش و توجه مضاعف ، پاسخی مناسب برای این وضع باشد .

تعاونی به این معنا است که افراد دارای هدف مشترک کارهایی را که به تنهایی قادر به انجام آن نیستند در قالب جمع و به کمک هم انجام دهند . تعاونی ماهیتاً اصولی چون خودیاری ، مسئولیت پذیری ، دمکراسی ، برابری ، برادری ، وحدت ، راست کرداری ، انجام مسئولیت های اجتماعی و حرکت به خاطر دیگران را ترویج می نماید . مزیت تعاونی در همین فرآیندهای جمعی است و این که سهامداران نه تنها  از موهبت زندگی و کار در جمع استفاده می کنند که شرکت خود را نیز با بهره گیری از روش های بومی و آشنا ، هدایت و مدیریت می نمایند . تعاونی اعضای خود را جهت ایجاد سرپناه مناسب برای خود تشویق می کند و در چارچوب آن پس اندازهای کوچک تجمیع و تجهیز می گردند . تعاونی ها ابزار لازم را برای نظارت بر ساخت مسکن و ارزش افزوده حاصل از آن و نیز بستر لازم جهت کسب تجارب اجتماعی ، اقتصادی و آموزشی برای اعضای خود فراهم می آورند . به افزایش سطح درآمد متوسط اعضای خود و در نتیجه بهره مندی بیشتر آنان از خدمات اجتماعی کمک می کنند و به این ترتیب امکان دسترسی فقرا به منابع و اعتبارات مالی افزایش می یابد .

بنابر این ، تعاونی های فعال در زمینه مسکن همراه با تعاوني هاي فعال در زمينه عرضه و توزیع آب و برق و خدمات بهداشتی ، آموزشی ، حفاظت از محیط زیست و غیره و یا تعاونی های چند منظوره می توانند شرايطي را فراهم سازند تا گروه های هدف در مناطق حاشیه نشینان و فقیر نشین از امكان دسترسی به مسکن و توسعه خدمات رفاهی و شهری مطمئن شوند .

راهبرد پیشنهادی مشارکت ، شمار زیادی سهامدار را می طلبد . این سهامداران ممکن است نهادهای مشخصی از دولت های محلی و دولت مرکزی ، شخصیت های محلی ، نهادهای مالک زمین ، سازمان های غیر دولتی ، مجتمع های صنعتی ، نهادهای تامین کننده خدمات عمومی نظیر شرکت های آب و برق و سازمان نظام مهندسی و ادارات بهداشت و بهزیستی را شامل گردند. در این جا همچنین به حضور موسسه های مالی و اعتباری فرابخشی نظیر LIC ،NHB ،HUPCO و نیز بانک های تعاونی و تجاری نیاز است .

برای عملیاتی کردن این ایده لازم است فقرای شهری در چارچوب شرکت های تعاونی چند منظوره و در مناطقی که امکان تهیه زمین اجاره به شرط تملیک و با بهای نازل وجود داشته باشد ، سازمان دهی شوند. هر عضوی باید حق واگذاری سهامش را در صورت ترک تعاونی داشته باشد و موسسات مالی بزرگ می توانند با ترهین سهام و حق مالکیت اعضای تعاونی در این پروژه ها سرمایه گذاری کنند . همچنین این تعاونی ها می توانند برای اعضای خود نقش اعتباری داشته باشند و با بودجه بندی در هزینه ها صرفه جویی کنند و به این ترتیب ساز و کارهای اعتباری کوچک در میان فقرا و حاشیه نشینان ترویج و تقویت گردد . به این ترتیب پس انداز های کوچک و نیازهای اعتباری حاشیه نشینان فقیر در چارچوب این نوع تعاونی ها هدایت و به سامان می شود و شاید از دل همین تعاونی ها بانک های تعاونی ویژه فقرای حاشیه نشین در جهت تسهیل فرآیند فقرزدایی تشکیل و راه اندازی گردد . در این جا لازم است دولت وارد صحنه شود و با پرداخت یارانه ویژه وام حاشیه نشینان ، شرکت های سرمایه گذار را برای فعالیت در زمینه ساخت و ساز مسکن فقرا فعال سازد. همچنین در این جا می توان از طریق قائل شدن حق مالکیت زمین و مسکن برای زنان ، مشارکت فعال آنان را نیز شاهد بود . حتی می توان به عنوان تضمین مشارکت زنان برای عضویت آنان در این نوع تعاونی ها اولویت قائل شد و یا برخی تعاونی ها را ویژه آنان تشکیل و راه اندازی نمود .

در کنار تعاونی های مسکن می توان تعاونی های چند منظوره شامل تعاونیهای بهداشتی ، خدمات اجتماعی ، اجاره مسکن ، آزمایشگاه ، مراقبت از کودکان و سالخوردگان ، توزیع مصالح ساختمانی و نیز تعاونیهای تبلیغاتی ویژه استفاده از فناوری های ابتکاری و غیره برای حاشیه نشینان تشکیل داد . این نوع تعاونی ها می توانند برای اعضای خود از یک سو اشتغال زا و درآمد زا باشند و از سوی دیگر به کاهش هزینه مسکن آنان بیانجامند.

توفیق راهبرد تعاونی چند منظوره ویژه فقرا و حاشیه نشینان و طراحی و برنامه ریزی شده توسط سیاست گذاران مجرب اقتصادی تنها به مشارکت فعال سهامداران و حضور آنان در کلیه مراحل از زمان تشکیل تا نظارت بر اجرای پروژه های گوناگون وابسته است. امور این تعاونی ها توسط هیئت مدیره منتخب آنها و از جمله نماینده وابسته به زنان عضو به انجام می رسد . همچنین هیئت مدیره ممکن است نفر و یا نفراتی را از میان نمایندگان صنایع و سازمان های غیر دولتی به عنوان مشاور برگزیند .

ایده تعاونی مسکن حاشیه نشینان در نشست سراسری اتحادیه ملی تعاونی های هندوستان در 16 دسامبر 2004 در دهلی نو مطرح شد . در این نشست مزیت ها و چگونگی سازمان دهی حاشیه نشینان و حل معضل بیکاری و مسکن و فقر آنان مورد بحث و بررسی قرار گرفت .

حدود 200 نماینده نهادهای مختلف از سراسر کشور هندوستان در این نشست حضور داشتند شامل رئیس و مدیر عامل فدراسیون تعاونی های مسکن آسیا و اقیانوسیه ، مدیران ارشد دولت های محلی و دولت مرکزی هندوستان ، نمایندگان سازمان های غیر دولتی ، نمایندگان صنایع ، نمایندگان سازمان های اجتماعی و نمایندگان حاشیه نشینان .

سمینار توسط "کوماری سیلجا " وزیر کشور هندوستان که مسئول توسعه مناطق حاشیه نشین و فقیرنشین شهری است افتتاح گردید و سپس به ترتیب فرماندار دهلی ، رئیس اتحادیه تعاونی های هندوستان و رئیس اتحادیه تعاونی های مسکن هندوستان نطق هایی را ایراد کردند .

وزیر کشور بر این برنامه صحه گذاشت و چنین اظهار کرد که ابتدا چند تعاونی نمونه مسئولیت اجرای برنامه را در برخی ایالت ها به عهده خواهند گرفت . هم اکنون چند ایالت آمادگی خود را برای اجرای این برنامه اعلام داشته اند و در این راستا خواستار حمایت دولت مرکزی هستند .

بر این باوریم که با اجرای این ابتکارات توسط دولت مرکزی هندوستان در نهایت میلیون ها نفر هم وطن ما که با مشکل حاشیه نشینی و معضلات ناشی از آن دست به گریبان هستند به شرایط مطلوبی از زندگی دست خواهند یافت .